开店选址的关键八步骤
新店选址共包括八个步骤：新店开发计划、市场资讯收集、地点优劣评价、确定合理价格、选址实务评估、营业额预估、财务状况分析、事后分析。
A．新店开发计划
在开发一个地区的新店之前，首先应制定新店开发计划，该计划是为了配合整个公司的发展计划而制定的。因为公司不同阶段在同一个地区的发展计划会有较大的区别，例如在刚刚进入某地区时，首先考虑的是在消费者心目中树立起品牌形象，该阶段的新店开发数量会比较少，也不会过分注重利润，通常会选择特别醒目的地理位置及面积比较大的新店。另外，还必须密切关注竞争者的扩张计划，在竞争者加快扩张速度时，公司也会相应加快新店的开发计划，以保持甚至增加市场份额。
B．市场资讯收集
为了在某一地区开发新店，需要详尽地了解该地区的市场资讯。包括人口；就业(就业人口数量、类别、新店之便利性、办公大楼的固定和流动人口)；购物场所(所在地区、营业时间、主要顾客)；娱乐(地点、使用率、年限、外观、营业时间)；交通(总乘车人数、车站之乘客数)；竞争者(位置、相对的优点与缺点、预估其营业额)；政府之计划与法规(限建、未来计划、公路变更)；商业动态(经济增长率、失业率、新工程)等。在市场资讯的收集中，最重要的概念是商圈。商圈是指以新店店址为中心，以周围一定的距离为半径所划定的销售区域。
C．地点优劣评价
地点优劣评价就是评定一个地点的好坏，将一个地点同商圈内其他地点的几项特定属性进行评比而得出的结果。一般来说，对于地点优劣的评价分为以下四种类型：超级点——是一个商圈内众人瞩目的焦点，其能见度与接近性尤其突出，是整个商圈中的绝佳地点；A点——是商圈内众人瞩目的好地点，但其能见度与接近性不如超级点，此商圈中极少数的地点较其优越；B点——位于商圈中较不显眼的次要位置，在此商圈中很多地点较其优越；C点——C点与B点类似，在接近性和能见度上条件更差，在此商圈中不如很多地点。
D．确定合理价格
根据地点的评定等级、面积大小、时间因素、建筑物结构和外观、商圈中相似物业的租售价等，确定业主或经纪人的要价是否合理。地点租金或售价的高低对新店未来的盈利能力有较大的影响。
E．地点实务评估
不是所有的好店址都适合开设专卖店，特别是对于各种不同类型的专卖店，需要考虑的各种实务因素是否可以满足要求。
F．营业额预估
在进行商圈调查和地点分析后，选择相类似的专卖店做比较，预估新店每小时、每天、每周的营业额分布，再考虑季节性和假日的营业收入差异来预估新店每月的营业额。如开设新店可能影响到公司其他专卖店的营业额，也要估计新店对老店专卖店的影响。
G．财务状况
财务状况预测和分析是新店选址中极为重要的环节，在这一步骤中要重点评估新店的各项财务指标，包括获利能力、开发总成本、投资回报率、投资回收期、保本营业额、贡献利润、现金流量等。
H．开店选址事后分析
在新店开设以后，将预估的营业额及各种财务指标与实际相比较，以检查新店选址中各个步骤是否正确，如有则修正，同时为以后新店的开设积累经验。以上八个步骤系统、完整，部分bob半岛平台官方 由于行业或者时间的关系，可以将其中几个步骤简化。以上是某服装专卖店选址的评估表，其内容分为现场条件、营业状况两大部分14个项目，每个项目的最高分为5分、最低分为1分，对新店进行全面考察后，根据客观情况填写评估表，最后评估是否可以达到基本分数。
城市的分类：在大型连锁经营项目中，是否进入一个城市，怎么进入一个城市，是首先遇到的问题。在传统的做法中我们一般是看人均收入，城市的发展状况等。忽略了一个宏观的大前提，城市的类型。下面我简单谈一下：城市可以大概的分为3类，工业化城市、交通枢纽城市、混合型城市。
1.工业化城市：它是由近代工业文明发展而成的单一功能城市。人口较少，大都是某个或某几个大型bob半岛平台官方 的员工和家属。这种城市根据其工业项目的不同我们有可以对其分类为：矿业城市（如：大庆、克拉玛依、抚顺等）、重工业城市（如：鞍山、本溪）、轻工业城市（如：东莞、番禺等），到了80年代开始又出现了电子及高科技工业城市，但都依附于大型城市周围，属于卫星城的范畴。
2.交通枢纽城市：一般这类城市是由两个因素产生：地理位置和行政区划。它们的建城时间都很早大多数都有百年的历史，是商品和信息的集散地。我们也将他们进行分类：门户型（进入某个地区的必经之地：如山海关）、交叉型（几个交通干线交叉的地方：如武汉、郑州）、港口型（一个主要的出海港或内陆港：如大连、秦皇岛）、地区核心型（某个地区的核心城市：如沈阳、西安）
3.混合型：两种城市功能的混合，其中很多是受政府政策的影响形成。往往成为了特大型城市或城市群。我们也可以将其进行分类为：工业中心城市（依托围绕其周围的工业卫星城或园区发挥其交通枢纽的优势：如深圳）、经济贸易中心城市（依托其在经济和贸易方面的软硬件优势，大力开发新兴工业园区和工业卫星城：如上海、北京）、行政中心城市（首都、省府所在地同时也是工业城市：如北京、长春）。
在我们进入一个新城市开店选址前我们都应该对城市的性质进行分类来确定自己的业态类型、目标顾客、商品结构、价格带、竞争方法等。从以上因素我们可以得出以下结果：1、消费整体绝对值较大，但因竞争剧烈相对值一般。2、消费者基数大，可以支撑本百货公司3、投资成本较高。4、未来5年消费者总量会有所增长。5、仍然有新竞争者进场。
综合分析：我们可以看到bob半岛平台官方 自身是一个定位于中等收入女性的时尚百货公司。在沈阳虽然消费基数大但分流严重。不确定的因素过多无法做其销售总额的预算。也很难做正确的评估。大连的状况和沈阳差不多。因此，我们结论是大庆比较适宜进行连锁店的开发。
城市功能区的分类：当我们确定了进入某个城市之后就要对其的地图按功能进行区域划分。一般我们对城市是这样划分的。居住区、工业区、商业区和行政区。下面我简单谈一下：
1.居住区：大量的居民社区，人口密集。但往往有较强的独立性。人口流动较少，顾客的忠实程度比较高。
2.工业区：工厂云集，较多的工作人口，钟摆式生活方式。人口密度小，流动性也不大。顾客有忠实度，但购买意愿小。而商业购买居多。
3.商业区：店铺云集，流动人口大，顾客忠实度小，竞争剧烈。租金高。市场影响力很大。
4.行政区：政府机关所在地，送礼和餐饮往往集中在此消费。顾客的忠实程度比较高。
5.学校区：学校云集，有较强的独立性。人口流动较少，顾客的忠实程度比较高。
在我们与地产商谈判时，我们首先要确定的就是店铺所在地所属的功能区。之后才去确定是否开店，开什么样的店。这里我们要明确的是不同区域的适合业态是完全不同的。而在很多老城区，功能区是混合在一起的。我们都要按实际情况来区分。我们一般的做法是将不同的功能区用不同的颜色标志出来，然后做综合分析。特别是在物业谈判前期，我们首先就要了解周围的功能区的分布状况。
开店选址分析：
1、工业人口过多且都是经过，不会下车购买商品。
2、居民区还在发展阶段。
3、学生的消费较单一，无法形成规模。
4、业态选择有误。
解决的方法：经过研究和分析，做了如下整改。将1楼的6000平方米改做建材超市。以装饰装潢和五金电料为主。2楼变为5000平方米的生鲜加强型超市，以食品和生鲜为主，辅以日用杂品。
结果：1楼销售额日均为25万，毛利率25%。2楼销售额为8万，毛利为12%。以上我们可以总结出，开店选址前的宏观决策的重要作用。
顺德家具bob半岛平台官方 要内外并举和升级
未来顺德家具业的发展方向将往哪里走呢？专家提出，首先是内外并举，顺德家具bob半岛平台官方 既要主攻国际市场，同时也要抢占国内市场。第二是提倡创新和bob半岛平台官方 升级。顺德家具业未来的竞争，有来自国内长三角、环渤海、西南地区同行的竞争，有出口bob半岛平台官方 转内销的，还有准备进入中国市场的国外同行。因此，顺德家具bob半岛平台官方 要不断创新，在产品半岛官方赞助的多特蒙德 上要改变过去那种简单模仿的做法，产权制度、bob半岛平台官方 制度要深化创新。在营销模式上也要创新，改变过去单纯依赖传统的经销商的代理制度，要开拓电子商务和实体店相结合的方式。在经销模式上，现在的品牌bob半岛平台官方 也已经开始探索特许加盟的模式。
家具行业在二三线城市发展空间大
除了品牌家具的主动转型出击，顺德中小家具品牌也要更加注重对空白市场的开发。北大公共经济研究中心研究员韩世同博士在会上指出，随着房地产政策的调控，目前二三线城市的房地产市场需求正在不断扩大，利润空间也相对比较大，而且具有政策倾斜带来的成本优势。调查显示，在房地产调控政策的影响下，72%的房地产开发商乐意进军二三线城市。未来几年，二三线城市的房地产将迅猛发展，作为房地产的下游产业，家具行业在二三线城市的潜在市场回报更为巨大，尤其是华东市场空间更是可观，顺德家具bob半岛平台官方 可以以华东市场作为进军内销市场新的切入点和突破口。
将组团进军华东市场“掘金”
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