新开店选址要注意几点

    店铺开发的成功与否，其中的商团调查与店址评估，占有十分重要的地位。

    一．商圈确定

    通过商圈调查，可以预估便利店座落地点，可能交易范围内的住户数、消费水准、流动人口量、营业额；通过实地评估，就店铺地理位置的便利性、人的动线与流量、车的动线与流量、接近性、视觉效果等，判断该点是否适合开店，这样才不致因为盲从而贸然开店，得不偿失。

    商圈的意义及其重要性

    商圈，意指在便利店坐落的地点所能够交易的范围、规模。例如徒步区的店可能是方圆300米，乡镇地区则可能是方圆1000米(购物不方便、缺乏竞争等因素)，视具体状况而定。故商图的选择必须谨慎，且要调查清楚，方能开创自我的生存空间。

    一般而言，涵盖面越大，表示商圈愈大，但实际上，在预开设店的周围一定有竞争店，经营业绩将会被竞争者所瓜分，所以对商圈的评估，并非一成不变，事实上是充满了变数，评估时必须面面俱到。 经营一家成功的便利店，其所需要的条件很多，不过，商圈好坏对营运成功的影响力，可说是关键，因为地点好坏直接影响便利店营运的成功率，达60％。因此如何选择一个好的商圈，对便利店日后的经营发展，有很大的影响。

    商圈的类别

    商圈的变化，时时牵动着业绩的发展，因此在开店时，商圈的设定异常重要。

    1．商圈设定分类

    商圈的设定大致上可分为两种型态。

    (1)徒步为主的商圈。徒步为主的商圈，例如商业区、住宅区等，以店为中心，半径约300米，以走得到且快速方便为主。　　 (2)车辆动线为主体的商圈，例如交叉路口附近及郊外主干路上，此种商困大多设置于郊外或下斑路线上，有方便的停车空间及良好的视觉效果，可满足流动车辆所需的商品。

  2．商困以区域大小的分类

    以区域的大小加以分类，则有下列几种型态。

    (1)邻近中心型。其商困的设定大约在半径200—500米左右，即徒步商圈，此类型商圈分布在每个地区人口较密集的地方或商业集中地。

    (2)地区中心型。其商团的设定一般在半径1千米，人们称之为生活商圈。

    (3)大地区中心型。此为地区中心更广的商圈。

    (4)副都市型。通常指公共汽车路线集结的地方，可以转换车，而形成交通集会地。

    (5)都市型。商圈可涵盖的范围，可能是整个都市的四周，其交通流或人潮流的层面，可能来自四面八方。

    商圈的特性商圈的特性

    若依通常的习惯，常将实地环境分成下列几种。

    1．住宅区

    住宅区内的户数基本上须达10佃户左右，如以1户4人来计算，则人数将达4000人左右。

    2．教育区

    教育区及附近有大、中、小学等学校，其中以私立学校较为理想，因其学生大多比较有钱，消费层次比较高。当然，也不能忽视补习班，补习班的集中区将更理想。

    3．办公区

    办公区指办公大楼林立的地区，一栋办公大楼内的员工人数可能超过一二干人，尤其办公大楼内的上班族外食比例非常高。

   4．商业区

    业区指商业行为集中的地方，由于过路客的增加，形成各种商店聚集之处。

    5．娱乐区

    娱乐区指以休闻消费为主的商圈，通常玩乐之后，需要补充体力。

    由上述不难发现，住宅区的顾客群较为稳定，而且一般性的消费、业绩也较固定，如再加上交通主动脉的配合，因为增加部分的外来客，将使该区的业绩有上升的可能。

    商圈店址调查要点与评估

    店址选择的好坏，在开店战略中是至关重要的。　　

　　失败店的主要因素有以下三点：　　

　　(1)地点选择失败；　　

　　(2)不熟练的评估人员致使调查的资料与判断不准；　　(3)许多连锁本部为了达到开店数量的目标而开店，因此产生了许多失败店。　　由上述因素可以发现，商圈实地调查及评估准确是十分重要的。大体而言，便利店在开店之前，对于实地调查作业应精心细致。如考虑设店出人的人口流量多少、附近有几家同类店或不同类店、其营业情形如何、商品的内容如何、价位的高低等，均是衡量的重点。　　　　1．商圈实地调查的要点　

　　(1)开店地点周围住户的情形，亦即所谓的居民居住条件，其范围有以下几类。　

　　①住宅的种类：　　

　　A．单身住宅；　

　　B．普通小区住宅(分大、中型)；　　 
　Ｃ.它；公寓(分电梯大楼、普通公寓)；　　

　　D．高级住宅区。　　

　　以上的住宅种类都适于开设便利店，但贫民区、老人住宅区，则不太适合。　　

　　②住户的构成。便利店的客户群以10—30岁的青壮年为主，单身男女尤其重要。如以职业类别来看，司机、工厂上班者，蓝领及白领阶层以及服务业人员，都是比较理想的对象。　　

　　(2)商团内有助于便利店设立的设施，有下列几种：

　　①中小型bob半岛平台官方 (内部没有餐厅)；　

　　②中大型医院；　　

　　③大学、专科及高中职校；　　

　　④24小时的大、中型工厂(三班制)；　　

　　⑤消防队、警察局、市政府；　　

　　⑥公园及广场；　

　　⑦车站附近；　　

　　⑧大型集中住宅区；　　

　　⑨其他。　　

　　(3)商困未来发展的具体考虑如下：　　

　　①地区内人口及户数的增加；　　

　　②新设车站的计划；　

　　③学校的建半岛官方赞助的多特蒙德 划；
　　④马路新设、增设及拓宽计划；　　

　　⑤小区住宅的兴建计划。　　

　　(4)商国内的竞争性。商圈内的竞争性，指的是区城内有大型店、同类店或商业聚集较多时，要先确定是否还有设店的空间。　　　　

　　2．评估　　

　　评估对便利店的成败关系很大。一般而言，评估是开店前必要的工作，以国内而言，大多是靠有经验的人员的经验来论定，因此评估的结果可能各不一样。不过普遍来说，调查经验丰富的老手，比起刚加入评估作业的新人，其评估的结果的准确度优于后者。　　　　

　　评估过程中，数据化、定量化评价数据，是非常重要的，可将人为干扰的因素减至最低。　　　　

　　下面我们将讨论一下评估作业的方法。　　

　　在地点位置详细图中，可了解周围250米内交通、道路、住宅及公共场所的位置关系，进而判断该点的位置是否理想。　　　

　　方法如下：中心点为欲开的便利店的位置，而3条圆虚线由内而外各代表50米、150米、250米的范围，可将250米内的道路、住宅及公共场所标注在国内，再进行分析与判断。　　　　

　　将车辆动线标示清楚，这时设立地点附近的相关位置，清清楚楚，可以很清楚地判断哪一点比较有利，其车辆的动线是在哪里汇集，广告效果哪一个比较理想，哪里停车较方便等。　　　　

　　最后再把距离内的商圈标注清楚，就可以很清楚地判断该点是否可以设店了。

1.在找客户资料的时候，顺便找到老板的名字，在打电话的时候，直接找老总，若对方问到我是谁，我会说是其客户或者朋友，这样找到的机会大一些； 
（装老板朋友/客户（与外有业务联系的部门是比较好转的，如：人事招聘，销售，市场，广告，采购。） 


2.多准备几个该公司的电话，用不同的号码去打，不同的人接，会有不同的反应，这样成功的几率也比较大。 


3.随便转一个分机再问（不按0转人工），可能转到业务员那里或人事部，这样就躲过前台啦，然后就看如何与非前台人员如何沟通了，没准一下转到老总那里，呵呵！ 


4.直接告诉前台建网站有好处，或者做推广的必要性，让她无法拒绝！ 


5.如果你觉得这个客户很有戏，你就不要放弃，可以找另外一个同事帮你打，顺便考考你的同事，也可以学到新的方法！ 


6、事态严重化（使无权处理）例如：（对于房产公司）你好，我有一栋楼要出租，希望找你们公司老总谈，不知道你们老板贵姓？再如：（对于广告公司）你好，我是北京晚报的，您们公司老总是那一位？ 
我们跟他谈谈代理的事情！ 


7.你好我是www.51job的，贵公司在我们这里登记招聘员工的信息，我想问一下贵公司的法人是谁？ 因为我们要核对您的相关资信情况！ 


8.夸大身份！ 例如：你好，转你们李总（声音要大）！我是××公司的王总啊！ 


9.（我是用了历史上最卑鄙无耻的两种方法 

设知道老总姓李 
A：你好这是++公司 
B：你好李**叔叔在么？我是他的侄子！ 
嘟嘟--转过去了 

设不知道老总姓什么 
A：你好这是**公司 
B：你好**公司吧，你们在**大厦上么？我是电力公司的，你们这个月的电费有点问题，给我转到行政部 嘟嘟---转过去了 

对付她们很容易的，只要你有征服他们的欲望，就有办法！） 

10. 威胁法！ 
1）例如：小姐，这事情很重要，你能否做主？ 我很急，马上帮我转给你们公司老总（或负责人） 

备注：此类方法适用于买域名！ 


11.A:喂...李总在吗? 
B:不在,你哪里 
A:我泉州的,我姓章,他电话（手机）是多少? 

声音放低点,一般情况前台都会告诉你老板手机的 


12.前台：你哪里？ 
回答：厦门的，刚来福州，有重要事情找你们老总（知道姓名，那就直说姓名） 
前台：我问你哪里，哪个公司的？！ 
回答：小姐，你姓什么？我很不习惯你这样问话知道吗？！（语气要强，拍着桌子说话）在不在，在就给我转进去，不在就把手机拿过来！ 

13.A:小姐，张总可能有急事找我，他打了我的手机，现在还在公司吗？我回电！谢谢！ 


14.大家好，我是厦门商务部的新员工，黄添荣，希望能和你有很好的交流，对于绕前台，我自认为这种办法有时还是挺管用。 

针对外地的，官方式：你好，我是（厦门），受国家有关部门委托，找贵司总经理！ 

本地的：我：“你好，转总经理” 
小姐：“你有什么事？” 
我：“有” 
小姐：“你是哪个单位的？” 
我： “我是黄添荣。” 
评论：小姐听到我们的名字一定会以为我们和总经理很熟，这个办法真的很不错的，试试！ 


15. 
1)惠州这边很多的土老板,我就会直接说:"老板在吗?他电话多少?" 
2）有时在知道老板的姓以后我会讲:"王老板在吗?" 
若不在就说:"他过我公司来了没有呀?怎么还没来?手机多少 ?" 

16. 
“我是**路邮局的，请问你们公司的全称是*******，总经理是***，我现在找他核对一 
下......。 
一般广州这边这种方法比较有效，还有假装政府机关或银行等 


17. 我是厦门分公司的周统彬，针对平常方法绕不过的前台时，索性坦白相当，尊重她： 
王小姐，你早！我是中国bob半岛平台官方 网的周统彬，我昨天已与李总联系过了，不知你是否可以替我安排今天上午或者下午，与李总通个电话，只需2分钟，谢谢！ 

18. 我通常是用国际采购商的身份找相关负责人或老板。 
有时我会留下另一个手机给她们让他们叫老板来找我！ 

19. 你好，我是国家互联网信息中心XX处办事处的，叫你们老总接电话！ 

20. 在武汉，很多人好管闲事，非要问清楚，其实问不问结果都一样，所以她越想知道我越拽，通常说，——*总在不在啊？——你是哪位啊？——我是他一个朋友。——找他有什么事？ 
——有点私事，他是不是不在啊？这时她就给老总了。或者她会说，——他不在。——那你告诉我他的手机，我把他号码弄丢了，谢谢，有点急事。 

21. 如果是要找老板,我一般会说是外商的翻译员,然后就拿老板的姓名和手机,这个方法还是挺管用的.各位不防可试试的.例如：你好，有一家德国的××公司，看到你们公司的英文网页（供求信息）想和你们公司老总通个电话，你们老板的手机是多少？他在吗？…… 

22. “您好！XX公司吗？我们是市政府经济贸易委员会的，我们有一个重要的经济论坛活动要邀请贵公司负责人，麻烦您把电话转给他，我们要就具体的事宜跟他确认。” 
因为上个月我们广州公司刚好有这样一个大型活动，我通过这种电话得到不少老总的姓名和电话。 
23. 知道该公司老总名字（男性）后，请一男士 
拿起电话：我找***（直呼其名）。。。。。。不在？他手机号码是多少？。。。。。。我是谁？昨天还一起喝酒了的！（很拽的语气） 

24. 你们总经理姓什么我忘记了，对了，上次他对我说：过段时间再打给他。所以我今天就打给他了，你帮我转到总经理办公室好吗？谢谢你！ 


25. 请找×总，怎么不在？不是说好今天这个时候让我去个电话吗？你看他什么时候回来？这事挺重要，他的手机是138还是139？你告诉我，我记一下。 

26. 您好！我是沈阳分公司的庞玉。我一般就是告诉前台的小姐说：“我知道你很为难，每天接到各种各样的电话都很多，很难确定那个电话该去找老板，我也有过这样 的经历，我很理解您。同时我也告诉您，我给你们老板打电话是有一个对贵公司很重要的事情。必须马上和你们老总取得联系，麻烦你现在帮我找一下。 

27. 自称自己是某银行的需要和X总核对资料，或者是存款出了些问题，要通知X总。 
（前台一般不敢过问老总的钱的事情。） 

28. 你好, 我是某某记者. (我本身有记者证)想和你们老总商量一些事情！ 

29.“您好！帮我接一下你老总！我昨天有一份传真给他，确认一下他是否收到了” 
30.假如你英语好的话，给前台几句纯正的英语，立马搞定，百试不爽